1.개요
주택을 보유하고 있지만 소득이 부족한 노인들을 위해 한국주택금융공사가 시행하고 있는 연금제도이다(역모기지라고도 한다). 본래의 모기지라는 것은 개인이 구매할 주택을 금융기관에 담보로 제공하여 대출을 받는 것이지만, 역모기지는 이미 소유하고 있는 주택을 금융기관에 담보로 제공하여 대출을 받는 형식이다. 예전에는 전통적인 부동산 소유 선호 현상과 주택 가격의 꾸준한 상승, 자녀 세대에 상속하기 위한 목적 등으로 인기가 없었으나 최근 저성장 기조, 자녀 세대에 손 벌리고 싶지 않다는 부모 세대의 인식 변화, 주택 가격이 더 이상 크게 오르지 않을 것이란 예측으로 인해 가입자가 꾸준히 증가하고 있다.
2. 특징
정부가 지급을 보증하는 연금이므로 국가가 망하지 않는 이상 연금이 반드시 지급된다. 또한 세간의 인식과는 다르게 해당 주택 명의자가 주택연금 수령 중 사망할 경우 연금이 중단되거나 배우자가 집에서 쫓겨나지도 않는다. 주택 명의자가 사망하여도 배우자가 생존해 있다면 배우자 역시 사망시까지 해당 주택에 거주할 수 있고, 명의자 사망 후에도 기존 연금과 100% 동일한 금액이 지급된다. 즉, 신청한 연금 상품에 따라 조금씩 다르지만 종신지급을 선택할 경우 평생동안 자신과 배우자가 안정된 수입을 얻을 수 있다. 주택연금은 역모기지이기에 연금 수령자가 모두 사망할 경우엔 담보로 제공했던 주택을 주택금융공사가 매각하여 지금까지 연금으로 지급했던 돈을 메꾼다. 그러나 연금 수령자가 예상보다 장수하여 연금 수령액이 늘어나거나 해당 주택을 판매하여도 연금 가입시보다 주택 가격이 하락해 원금을 메꾸지 못하는 경우가 발생한다. 그럼에도 이 부족액은 연금 수령자의 자녀세대에게 청구되지 않는다. 그냥 손실로 처리된다는 뜻이다. 반대로 주택을 처분한 뒤 처분액이 총 연금지급액보다 크다고 해서 이 잔액을 공사가 그대로 꿀꺽하는 것이 아니라 잔액은 자녀세대에 상속된다. 이 사항이 주택연금 가입을 고려하는 이들에게 가장 매력적인 사항일 것이다.
3. 가입조건
주택을 갖고 있다고 해서 무조건 주택연금에 가입되는 것은 아니다. 다음 조건을 충족해야만 가입이 가능하다.
현재 주택 명의자가 만 55세 이상이며, 9억원 이하의 1주택, 혹은 지방자치단체에 등록된 노인복지주택을 소유하고 있어야 한다. 다만 2주택을 갖고 있으나 가액의 합이 9억원 이하라면 3년 이내에 나머지 1주택을 처분하는 조건으로 가입이 가능하다.
4. 주의점
주택연금에 가입하여 해당 주택을 담보로 제공했다면, 차후 해당 지역의 땅값이 올라 집값이 올랐다고 하더라도 가입 기준 책정 금액에서 지가 증가분이 반영되지 않는다. 현실적으로 지가는 오르면 올랐지, 떨어지지 않는 경우가 대부분이므로 주위의 개발계획 등을 잘 고려한 뒤 가입하는 것이 좋다.
5.연금지급액의 결정
종신지급 방식으로 간다고 하면 일반 주택을 기준으로 연소자 기준 70세 부부라고 했을 때 3억짜리 주택에 대해서 월 92만 6천원을 받을 수 있다. 주택가격과 연령, 지급기간에 따라 달라지는 혼합방식은 부부 중 연소자 기준 만 70세 기준으로 봤을 때 3억원 주택을 10년 확정기간 선택했을 때 월158만 2천월을 받을 수 있다. 종신 방식 정액형보다 더 비싸게 계산되는 것으로 나이가 많으면 수령기간을 짧고 집값이 높으면 더 많이 받게 되는 구조다. 대출상환방식과 우대지급방식도 있는데 자세한 내용은 주택금융공사 사이트에서 나의 예상급여액을 직접 확인할 수 있다.